Si chiama VA.LO.RE (Valuation Logistics Real Estate) il sistema di rating per misurare la qualità e la fungibilità di un magazzino messo a punto da OSIL, l’Osservatorio sull’Immobiliare Logistico della LIUC Business School. Obiettivo dello strumento è quello di valutare l’indice di qualità rispetto a 4 dimensioni (location, esterno, edificio, interno) e conoscere quanto un magazzino sia adatto a svolgere una determinata funzione. Sviluppato in collaborazione con gli esperti dell’Advisory Board di OSIL, VA.LO.RE è già stato applicato su oltre 250 magazzini in Italia, per un totale di oltre 5 milioni di mq.
Il rating della qualità dell’immobile avviene secondo un modello analitico, per un totale di 50 domande che concorrono, con pesi differenti, alla misurazione della qualità e funzionalità dell’immobile logistico. In particolare, l’indice di qualità dell’immobile viene generato in base al punteggio ottenuto in corrispondenza di 60 caratteristiche ripartite nei 4 ambiti di cui sopra: location (vicinanza a poli logistici, centri intermodali, hub di corrieri, grandi città, caselli o svincoli autostradali, porti e aeroporti, etc.); area esterna (dimensioni e posizione dei fronti di carico/scarico, numero di parcheggi per automezzi, viabilità e illuminazione aree esterne, numero di baie di carico, tipologia di rampe, etc.); edificio (forma e dimensioni dell’edificio, maglia strutturale e pavimentazione, struttura della copertura e tamponamenti laterali, resistenza al fuoco, etc.); aree interne (posizione e dimensione dell’area uffici, presenza di aree di servizio e locali per la ricarica carrelli, tipologia di sistema antincendio e di illuminazione, presenza di impianti fotovoltaici, soluzioni per la sostenibilità, etc). Il grado di compatibilità consente di stabilire quanto un immobile possa essere destinato a svolgere una o più tra le funzioni operative di logistica, distribuzione e trasporto.
A queste tre categorie funzionali corrispondono 6 tipologie di magazzini: logistica standard (impianti logistici di medie-grandi dimensioni gestiti in conto proprio o in conto terzi da operatori logistici (3PL) per uno o più clienti) o big box (impianti logistici che si differenziano per una dimensione complessiva dell’immobile superiore ai 30.000 m2 ed un’altezza sotto trave maggiore o uguale ai 12 m); distribuzione prodotti a temperatura ambiente (centri Distributivi Ce.Di. delle aziende di retail – food e non-food – per lo stoccaggio e distribuzione dei prodotti alimentari non deperibili e non alimentari) o controllata (Centri Distributivi Ce.Di. delle aziende di retail – food e pharma – per lo stoccaggio e distribuzione dei prodotti alimentari deperibili che necessitano di temperatura controllata); piattaforma per trasporto last mile, hub (piattaforme di smistamento e consolidamento delle merci – cross-docking – utilizzati da autotrasportatori, spedizionieri e corrieri) o transit point (piattaforme di trasporto situate in prossimità delle aree metropolitane e capoluoghi di dimensioni contenute - meno di 7.000 m2 – per la distribuzione in ambito urbano).
Il sistema di rating può essere utilizzato per valutare l’indice di qualità di immobili di proprietà; supportare i processi di compravendita e valutare la coerenza con le esigenze del cliente attraverso un modello “trasparente” di valutazione qualitativa; individuare i potenziali utilizzatori a cui rivolgersi per la vendita/affitto dell’immobile.
VA.LO.RE può essere pertanto di grande utilità per i proprietari di magazzini, per i fondi di investimento e le S.G.R. che desiderano avere un riscontro oggettivo, basato su indicazioni provenienti dal mercato, della qualità del proprio immobile o dell’immobile che si sta valutando.
A partire dalla valutazione ottenuta dal sistema di rating VA.LO.RE è possibile identificare il corretto valore di mercato del proprio immobile e comprendere quali siano gli interventi prioritari per aumentarne la qualità e, di conseguenza, la redditività.
Paola Martino
